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【文/有數DataVision】

你可能從未聽過中國房價最貴縣城的名字。

陵水，一個GDP僅有1/8個義烏、人口不到40萬的海南小縣城，在最新出爐的“中國縣城房價排行榜”上悄然登頂，3.3萬的房價放在省會級的城市里，除了北上廣深，也就杭州和南京配和陵水碰一碰。

為什么一塊被細沙椰林和珊瑚、雨林火山和酒店填滿的旅游勝地里的一個小縣城，房價能干爆全國95%的城市？

熟悉海南的人內心毫無波瀾：“海南嘛，炒房是傳統手藝，正常，不急，莫慌。”

確實，海南就是這么一片神奇的土地，孤懸海上，有無盡的美景，也有瘋狂的房地產和炒房客們。世人只道三亞沙灘可比馬代，卻不知海南房價曾比天高。

海南和房地產的愛恨糾葛遠非幾句話所能概括，他們就像一對相愛相殺幾十年的往日戀人：愛過笑過，也累過痛過，海南享過地產的福，吃過地產的苦，最后終于下定決心要摒除對房地產的依賴。

能不能成功不知道，助攻倒是拉滿了。

2018年4月13日，中央正式宣布決定支持海南全島建設自由貿易試驗區，海南的發展一下被提高到了國家戰略級的重要地位，這也是海南繼1988年建省辦經濟特區、2010建立國際旅游島后的第三次歷史性機遇。

前兩次機遇皆因房地產而錯失，因而在這隕石級的第三次機遇上，調控房地產，成了海南必須打好的最關鍵也最艱難之戰。

在本文里，我們將嘗試解答以下幾個問題：

1.海南與房地產之間發生過什么？

2.海南房價到底算不算虛高？

3.海南擺脫對房地產的依賴了嗎？

4.離開房地產，海南該去往何方？

01.夢起夢碎

瓊島曾經確實很窮。

海南在1988年前還隸屬廣東。由于一直被當做國防前沿陣地對待，產業發展受限頗多，除橡膠外幾乎沒有別的產業。

改開后，全國都在摸爬著尋找“能過河的石頭”。海南臨近東南亞，又是全國第二大島，常常被拿來和臺灣比較，但畢竟基礎薄弱，因此當時中央想著的，是20年趕上臺灣。

資金匱乏、環境落后、交通不便、人力不足的環境下，最簡單粗暴的手段自然是“政策調控”。

1988年4月，海南脫離廣東，建省設經濟特區，政策上“資金進出自由、境外人員進出自由、貨物進出基本自由”，開放力度之大國內首屈一指。

政策是有了，可錢從哪來？

在88年這個時間點，想借外資之手可沒那么簡單。即使有著總工程師的鼎力支持，海南與日企熊谷組意圖合作開發的洋浦經濟試驗區直接被戴上“割地賣國”的高帽子，直到世紀之交，洋浦仍然是一片荒蕪。

1992年，當那個老人再次南巡之時，政策上的松綁瞬間改變了一切。

此時距離深圳被設立為經濟特區已過去12年，全國都見證了深圳從小漁村變成大都市、12年里GDP翻了117倍的發展奇跡，無數因沒來得及上車而懊悔的人們都在尋找下一個深圳。

順著地圖往南一點，那就是地價低廉的海南。當時有句話叫“十萬人才下海南”，下海南干什么呢？

炒房。

一年之內，人口不到700萬的海南出現了2萬家房地產公司，地價從每畝十幾萬漲到六百多萬，房價則從1991年的1400蹦到了1993年上半年的7500。

要知道直到20年后的2012年，國內的平均房價才達到5791元，而97年的上海靜安區，房價2300就能被專家呼吁“盡快拋售”。

不少大佬的第一桶金都是從這段瘋狂的歲月里淘來的——比如以潘石屹、馮侖為代表的“萬通六君子”，潘石屹92年在海南賺到一千多萬后成功逃頂，三年后與妻子創立SOHO中國；馮侖則成了民生銀行的聯合創始人。

這也是海南第一次嘗到房地產的甜頭：那一年的GDP暴漲41.5%，房地產增加值翻了近10倍。

向來習慣了吹海風喝老爸茶的海南，第一次感受到什么叫瘋狂。所有人都在玩擊鼓傳花的游戲，“大老板建大樓，小老板蓋小樓，沒錢的炒樓花”。

正如19世紀無數美國淘金客西進淘金一樣，“到海南，淘金去”也成了90年代風靡全國的口號。

但問題在于，當時的海南沒有黃金，只有黃沙。

海口大英山機場由于機位不足，每逢航班高峰，部分飛機只能停在新航站區一公里開外的老停機坪排隊，游客上下機極度不便；機場內時常有人、車、牲畜闖入，嚴重威脅飛行安全，僅1993年機場復飛次數就高達44次、中斷起飛7次。

如今的海灘度假圣地三亞亞龍灣在96年都還是一片殘破景象，鳳凰機場也要到94年才建成。

此時的海南，除了房地產外一無所有。

只是沒想到泡沫破滅得如此之快：短短兩年不到，1993年6月，中央下達鐵腕政策，嚴控信貸規模、削減基建投資、清理所有在建項目，并終止房地產公司上市。海南的房價又迅速跌回了兩年前的水平，95%的房地產公司都面臨倒閉。

鼓聲停下，狂熱者眼看手中沒來得及傳出去的金花變成了一抔爛泥。海風中飄揚著的不再是暴富的狂笑，而是爛尾樓如泣如訴的哀嚎和漫天的壞賬。