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02.房地產的依附品

房地產泡沫的破滅重創了海南經濟，但日子還得過，海南開始尋找新的方向。

農業？不行，附加值太低，沒前途。

工業？也夠嗆，產業基礎太差做不了外貿，小島嶼內需同樣不足，做加工地又得加上運輸費，缺乏價格競爭力。

旅游？可以試試！

畢竟海南最大的問題就在于人口太少，95年人口只有七百多萬，約等于廣東的1/10，勞動力、消費力、內需都嚴重不足，但這里可是全國唯一擁有熱帶氣候的地區，沙灘、雨林、珊瑚、海洋應有盡有，絕對不缺旅游資源，再說只要有人來，什么問題都好解決，這是老天爺賞的飯，必須盛穩了！

于是就在1993年7月——房地產泡沫破滅的第二個月，新上任的省委書記明確提出“以旅游業為龍頭，超前發展第三產業”，海南開始押寶旅游業，這是個產業鏈足夠長，且適配海南原生態環境的好方向。

成效也確實不錯：從93年開始，海南的旅游業總收入一直保持著穩步增長。

但海南沒有想到，原本半條身子入土的房地產又成了旅游業的最大受益者。

興旺的旅游業直接推高了地區房價，進而帶動房地產業死灰復燃，而海南似乎也把這“意料之外”當成了“意外之喜”，開始迎合著搞起了“旅游業—房地產”的循環游戲。

進入本世紀后，海南房地產開發投資額占GDP比重持續爬升，2010年宣布建設國際旅游島后，更是暴漲五個點，從此一直穩居20%以上，在最“頂峰”的2014-2017年期間，甚至接近一半。

有多離譜呢？2017年，這個數值的全國平均值為13.2%，海南是46%，幾乎是全國平均的3.5倍。

可原本海南發展旅游業，就是希望能替代掉房地產，擺脫93年泡沫破裂給海南造成的陰影，結果卻讓自身越來越依賴于此。

雖然經濟本身非常依賴房地產，海南房價也一直高于全國平均水平，但海南政府從賣地中得到的收入卻并不高。

簡單來說：海南的地價相對于它的房價，簡直低到離譜。

雖然海南房價一直高于全國平均，但它的地價卻也常年低于全國，經常只有全國的1/4。且土地出讓金占房價的比重也經常只有全國水準的一半。

在最離譜的時期，海南土地出讓金占房價比重僅有3.49%。換句話說，這時你花100萬買一套房子，有96萬多都進了開發商的口袋。

溢價之嚴重，實在令人咂舌。

此外，對房地產的高度依賴，背后凸顯的問題更嚴重：旅游業幾乎淪為房地產的配套產業，為了開發房地產，什么項目都可以先斬后奏，一切問題皆被拋之腦后。

2017年12月23日，中央環保督察組向海南省的反饋督察一針見血地指出了這一點：“財政過分依賴房地產，房地產企業指到哪兒，政府規劃跟到哪兒，鼓了錢袋，毀了生態。”

一個悲劇性的例子是融創日月島。這里距離三亞僅87公里，沙綿水清，海水年平均溫度26.5℃，是全中國最好的沖浪海灣之一。

2015年融創通過資本運作拿到了這個項目，按照規劃，融創將投入145億，幾年后兩座比天安門廣場還大的日形和月形人工島嶼將出現在海面上。

只要建成，這里就是下一個“迪拜塔”。

但魔幻概念的背后，是見不得人的陰暗面。2015年月島在海洋環境影響報告書未經核準的情況下即開工建設，加劇了附近岸灘的侵蝕，對省級青皮林自然保護區造成一定影響。

直至2017年上面派人下來，月島才停止違法填海行為，但周圍海洋自然生態已遭到極大破壞。

2020年10月19日，海南公布的生態環境保護督察整改方案里，月島項目被勒令拆除，同樣在列的還有葫蘆島、三亞鳳凰島二島、南海明珠人工島、恒大海花島，這些曾經名噪一時的人工島項目均被要求停工、整改甚至是拆除。

2017年3月日月島項目開盤時，海景別墅1600-1800萬/套，高層公寓均價2.3萬-2.5萬/平米不等，是同年海南平均房價的兩倍多，而根據當年財報，這一項目為融創創收31.7億。

項目負責人的那句“我們想把融創日月灣建造成世界上能夠知名的旅游品牌，而不是單純的地產項目”，現在聽起來多少有點此地無銀三百兩。